Începând cu august 2025, modificările privind TVA-ul la imobiliare pot aduce costuri suplimentare semnificative pentru cei care își doresc o locuință nouă. Spre exemplu, pentru un apartament de 100 mp, evaluat la 120.000 euro + TVA, trecerea de la cota de 19% la cea de 21% ar putea însemna aproape 2.400 euro cost suplimentar.
Guvernul a anunțat că va păstra cota redusă de 9% doar până la 1 august 2025, pentru contractele semnate și cu avans achitat până la acea dată. După acest termen, cota redusă a expirat, iar TVA-ul standard de 21% a devenit regula generală. Această schimbare apare într-un context sensibil, în care piața imobiliară deja resimte scăderi în livrările de locuințe.
În acest articol vom discuta despre ce înseamnă aceste modificări, cine este afectat și cum pot influența ele piața imobiliară.
Rezumat:
-
Din august 2025, cota standard de TVA pentru locuințe este 21%, după expirarea facilității de 9% la 31 iulie 2025.
-
Majorarea TVA crește prețul final al locuințelor noi cu mii de euro și reduce accesibilitatea pentru cumpărătorii cu bugete limitate.
-
Cererea se redirecționează către piața secundară, unde locuințele vechi sunt scutite de TVA, generând presiuni de creștere a prețurilor pe acest segment.
Cuprins:
Ce este TVA-ul și cum se aplică în sectorul imobiliarelor?
Modificările TVA la locuințe și apartamente în 2025
Cotele de TVA aplicabile în tranzacțiile imobiliare
Cine plătește TVA la vânzarea imobilelor?
Calculul TVA pentru apartamente și case
Scutiri și facilități TVA în domeniul imobiliar
Impactul modificărilor TVA asupra pieței imobiliare
Ce este TVA-ul și cum se aplică în sectorul imobiliarelor?
.jpg)
TVA-ul la imobiliare este o taxă indirectă aplicată tranzacțiilor cu apartamente și locuințe noi, iar în 2025 acesta reprezintă o componentă esențială a costului total al unei proprietăți.
Cazuri de aplicare și reglementări
TVA-ul în domeniul imobiliar se aplică diferențiat, în funcție de tipul locuinței, suprafața utilă, valoarea totală și statutul cumpărătorului. Pentru locuințele noi, plata TVA-ului este obligatorie, în timp ce pentru imobilele vechi vândute între persoane fizice această taxă nu se aplică.
De-a lungul timpului, cotele de TVA s-au modificat, influențând direct costurile suportate de cumpărători. O diferență de câteva procente poate genera mii de euro în plus la prețul final. De exemplu, pentru o locuință evaluată la 100.000 euro, diferența dintre cota redusă de 9% și cota standard de 21% ajunge la 12.000 euro.
Condiții și impact asupra cumpărătorilor
Pentru a beneficia de cotele reduse, locuințele trebuie să respecte anumite criterii, precum suprafața maximă utilă și pragurile valorice stabilite de legislație. De asemenea, statutul cumpărătorului contează: regulile pot varia între persoane fizice și juridice.
Înțelegerea acestor reglementări este esențială pentru cumpărători și vânzători, deoarece permite o planificare financiară realistă și evitarea surprizelor la semnarea contractului. Respectarea condițiilor legale pentru aplicarea cotelor reduse poate aduce economii substanțiale și poate face diferența în accesibilitatea unei locuințe.
Modificările TVA la locuințe și apartamente în 2025
Anul 2025 aduce o modificare majoră în ceea ce privește taxarea tranzacțiilor imobiliare. Cota standard de TVA crește de la 19% la 21%, ceea ce înseamnă costuri mai mari pentru cei care vor să cumpere apartamente sau case noi.
Până când se aplică TVA redus?
Până la 31 iulie 2025 inclusiv, cumpărătorii au putut beneficia de cota redusă de 9%, dar doar dacă au semnat un antecontract și au achitat un avans de minimum 20% din valoarea fără TVA. După această dată, regula generală a devenit aplicarea cotei de 21%.
Ce înseamnă pentru prețul final?
Diferența de câteva procente are un impact semnificativ. Pentru o locuință de 120.000 euro, trecerea de la TVA 9% la 21% înseamnă un cost suplimentar de peste 14.000 euro. Pentru proprietățile care erau deja taxate cu 19%, creșterea la 21% va adăuga câteva mii de euro în plus.
Efecte asupra programului Noua Casă
Modificarea TVA afectează direct și programul Noua Casă. Deoarece plafoanele de finanțare rămân neschimbate, mai puține locuințe se vor încadra în limitele stabilite. Astfel, o locuință de 80.000 euro va fi mai scumpă cu circa 9.600 euro, iar una de 140.000 euro va costa aproximativ 16.800 euro în plus.
Cotele de TVA aplicabile în tranzacțiile imobiliare
În 2025, tranzacțiile imobiliare din România sunt supuse mai multor cote de TVA, stabilite în funcție de tipul locuinței, valoarea acesteia și statutul cumpărătorului.
TVA 5% – facilitate încheiată
Cota redusă de 5% nu mai este valabilă începând cu ianuarie 2025. Aceasta a fost aplicată inițial locuințelor sociale și tranzacțiilor cu avans plătit în 2023, dar a expirat definitiv la 31 decembrie 2024.
TVA 9% – condiții de aplicare
În prezent, cota de 9% se aplică doar pentru locuințe care respectă cumulativ următoarele criterii:
-
suprafață utilă maximă de 120 mp (fără anexe gospodărești);
-
valoare totală sub 600.000 lei, exclusiv TVA;
-
achiziția realizată de persoane fizice;
-
locuința să fie complet finisată și pregătită pentru utilizare.
În plus, cumpărătorul nu trebuie să mai fi beneficiat de TVA redus pentru o altă locuință achiziționată după 1 ianuarie 2023.
TVA 19% și trecerea la 21%
Pentru locuințele care depășesc aceste limite sau pentru tranzacțiile realizate între persoane juridice, se aplică cota standard de 19%. Începând cu august 2025, această cotă urcă la 21%, devenind regula generală pentru aproape toate tranzacțiile imobiliare.
Impact asupra cumpărătorilor
Creșterea TVA va majora costul final al locuințelor, reducând accesibilitatea pentru cei cu bugete limitate. Diferența de doar câteva procente înseamnă mii de euro în plus la prețul unei locuințe, ceea ce va influența atât cererea, cât și dinamica pieței imobiliare.
Cine plătește TVA la vânzarea imobilelor?
Legislația fiscală din România distinge clar între persoanele fizice și persoanele juridice în ceea ce privește obligațiile de plată a TVA-ului în tranzacțiile imobiliare.
Persoane fizice
În mod normal, persoanele fizice care vând imobile nu sunt obligate să plătească TVA. Totuși, există situații în care acestea devin impozabile:
-
atunci când vânzările nu au caracter ocazional, ci reprezintă o activitate economică (de exemplu, achiziția de terenuri sau locuințe în scop de revânzare);
-
dacă se vând construcții noi sau terenuri construibile;
-
când este depășit plafonul legal de scutire prevăzut de Codul fiscal.
În aceste cazuri, persoana fizică are obligația de a se înregistra în scopuri de TVA și de a colecta taxa aferentă tranzacției.
Persoane juridice
Pentru persoanele juridice, obligațiile sunt mult mai ferme. Companiile înregistrate ca plătitoare de TVA trebuie să aplice această taxă la orice vânzare de imobile, indiferent de numărul tranzacțiilor. Dezvoltatorii imobiliari, prin natura activității lor, se încadrează automat în această categorie și sunt responsabili de calcularea, colectarea și virarea TVA-ului către bugetul de stat.
Rolul cumpărătorului și fluxul fiscal
Deși costul efectiv al TVA este suportat de cumpărător, acesta este inclus în prețul final al locuinței. Responsabilitatea legală de a colecta, declara și vira taxa aparține însă vânzătorului. În practică, notarii publici verifică respectarea condițiilor pentru aplicarea cotelor reduse (ex. TVA 9%) prin consultarea registrului electronic creat special pentru aceste tranzacții.
Calculul TVA pentru apartamente și case
Determinarea corectă a TVA-ului în tranzacțiile imobiliare se face pornind de la baza impozabilă (valoarea imobilului fără TVA), la care se aplică cota legală în vigoare. Formula standard este:
TVA = Valoare imobil (fără TVA) × Cota de TVA
Preț total = Valoare imobil (fără TVA) + TVA
Să presupunem un apartament evaluat la 480.000 lei (fără TVA):
-
Cu cota redusă de 9% (valabilă până la 31 iulie 2025, în condițiile de suprafață și valoare stabilite de lege):
TVA = 480.000 × 9% = 43.200 lei
Preț total = 480.000 + 43.200 = 523.200 lei -
Cu cota standard de 21% (aplicabilă după 1 august 2025, ca regulă generală):
TVA = 480.000 × 21% = 100.800 lei
Preț total = 480.000 + 100.800 = 580.800 lei
Diferența dintre cele două regimuri fiscale este de 57.600 lei, adică aproape 12% din valoarea imobilului, ceea ce reflectă impactul direct al schimbării cotei asupra costului final.
Paralelă între vechiul și noul regim TVA
-
Până la 31 iulie 2025: cumpărătorii de locuințe care au respectat limitele (suprafață utilă max. 120 mp și valoare până la 600.000 lei fără TVA) au putut beneficia de cota redusă de 9%, cu condiția să fi semnat antecontract și achitat un avans de minimum 20%.
-
După 1 august 2025: regula generală devine cota standard de 21%, aplicabilă majorității tranzacțiilor. Cota de 9% rămâne excepția și va avea aplicabilitate restrânsă (anumite locuințe sociale sau proiecte cu destinație specială).
Case vs. apartamente
Atât casele, cât și apartamentele se supun acelorași reguli de TVA. Diferența este că la case trebuie inclus în baza impozabilă și terenul aferent construcției, ceea ce poate duce mai ușor la depășirea plafonului de 600.000 lei.
Scutiri și facilități TVA în domeniul imobiliar
În prezent, regimul TVA-ului aplicat în imobiliare prevede câteva situații speciale în care se aplică scutiri sau facilități, dar acestea sunt limitate și condiționate strict de legislația fiscală.
Tranzacții scutite de TVA
Locuințele vechi vândute între persoane fizice sunt scutite de TVA, indiferent de valoarea proprietății. Aceste vânzări sunt considerate transferuri între particulari și nu generează obligații de TVA. Creșterea cotei standard la 21% pentru locuințele noi face ca piața secundară (locuințe deja folosite) să devină mai atractivă, ceea ce poate duce la o presiune suplimentară asupra prețurilor apartamentelor vechi.
Terenuri și regimul TVA
Pentru terenuri construibile vândute de dezvoltatori sau persoane juridice, se aplică TVA standard de 21%. În schimb, terenurile agricole sau forestiere pot beneficia de scutiri, în funcție de destinația lor și de reglementările specifice. Atunci când terenul este vândut împreună cu o locuință nouă, acesta intră în baza de impozitare și urmează aceleași reguli ca imobilul construit.
Cazuri speciale
Există facilități pentru anumite tipuri de locuințe destinate categoriilor vulnerabile. De exemplu, căminele de bătrâni, centrele pentru copii sau pentru persoane cu dizabilități și locuințele sociale pot beneficia de cote reduse sau de scutiri de TVA, conform reglementărilor în vigoare.
Impactul modificărilor TVA asupra pieței imobiliare
.jpg)
Sursa foto: Freepik.com
Din august 2025, cota standard de TVA pentru locuințe este de 21%, după ce facilitatea de 9% a expirat la 31 iulie 2025. Această schimbare fiscală a modificat substanțial dinamica pieței imobiliare, influențând atât prețurile finale pentru cumpărători, cât și strategiile de vânzare ale dezvoltatorilor.
Impact asupra dezvoltatorilor
Odată cu intrarea în vigoare a noii cote, costurile de dezvoltare și implicit prețurile de vânzare au crescut. Mulți dezvoltatori au accelerat livrarea proiectelor până la termenul-limită din iulie, pentru a vinde cu TVA redus. După această dată, lansarea unor noi investiții a devenit mai precaută, cu reevaluări de bugete și strategii de piață.
Piața locuințelor noi vs. locuințele vechi
Creșterea TVA la 21% a redus accesibilitatea apartamentelor noi, în special pentru cumpărătorii cu bugete limitate. În consecință, cererea s-a mutat parțial către piața secundară, unde locuințele vechi nu sunt supuse TVA-ului. Acest transfer de interes a început să pună presiune pe prețurile din segmentul imobilelor deja existente.
Pentru cumpărătorii care analizează oportunități, ofertele de vânzare de apartamente și vânzare de case trebuie evaluate atent, mai ales în raport cu costurile suplimentare generate de aplicarea noii cote de TVA.
Efecte asupra tranzacțiilor
Noua cotă de 21% a determinat o scădere vizibilă a volumului de tranzacții în segmentul locuințelor noi. Totodată, cumpărătorii care nu au reușit să finalizeze contractele înainte de 1 august suportă acum diferențe de zeci de mii de lei la prețul final, ceea ce a redus lichiditatea pieței.
În concluzie, majorarea TVA la 21% a schimbat fundamental piața imobiliară, crescând costurile de achiziție pentru locuințe noi și redirecționând cererea către segmentul locuințelor vechi. În acest context, atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii trebuie să își adapteze strategiile financiare și investiționale pentru a rămâne competitivi.