Dacă ești o persoană artistică, ești atent la detalii sau pur și simplu vrei să te asiguri că faci o alegere corectă, cu siguranță arhitectura este importantă pentru tine când vine vorba de o achiziție imobiliară. Este un subiect interesant și de actualitate care ține atât de siguranța unui imobil, cât și de tendințele de moment. Ne bucurăm că am putut discuta cu Străinu Alexandru, arhitect cu experiență în multiple proiecte naționale și manager al SAO Proiect. Mai jos regăsești informații relevante, dar și sfaturi despre cum poți beneficia la maxim de construcția unui imobil:
Care sunt tendințele arhitecturale în imobiliare în această perioadă?
Arhitectura imobilelor de astăzi se vrea personalizată și în consecință este foarte variată. Din experiența dobândită cu proiectele realizate în biroul nostru putem trage o concluzie clară: diversitatea lucrărilor este surprinzătoare. Trăim o perioadă unde investitorii, de cele mai multe ori și beneficiari ai construcțiilor își pun amprenta pe aspectul exterior al clădirilor, cum este de altfel și normal. În Olanda, spre exemplu, este încurajată diversitatea coloristică și a materialelor mai ales în zonele care se readuc la viață (porturi, zone industriale, etc.).
În domeniul rezidențial o casă cu o volumetrie modernă, curată și cu puține elemente ornamentale (stilul Bauhaus, modernist) ar atrage mai mult interes. Cel puțin acesta este feedback-ul din partea dezvoltatorilor imobiliari, dar farmecul unei clădiri clasice sau istorice nu îl fură nimeni. Întâlnim mai greu o fațadă bine proporționată și ornamentată pentru că echilibrul financiar este de cele mai multe ori afectat de atenția necesară detaliilor și mai exact de costul de punere în operă.
Care sunt criteriile care influențează arhitectura unui imobil?
În momentul în care hotărâm să începem proiectarea unui imobil avem două criterii de la care pornim în încercarea de a ne organiza fără să ne pierdem în multitudinea de opțiuni posibile și imposibile:
Factorii invariabili pe care nu-i putem schimba și la care trebuie să ne adaptăm, cum ar fi regimul de înălțime (putem fi obligați să construim doar case parter și etaj sau un bloc de maxim 7 nivele), suprafața maximă la sol, zona climatică cu vânturi puternice, amplasamentul, termenul de execuție, aliniamentul vecinilor sau cazurile în care trebuie să facem un acoperiș înclinat în locul unui acoperiș tip terasă, șamd.
Factorii variabili sunt necesitățile beneficiarilor și preferințele lor, valoarea de investiție, compartimentarea interioară, posibilitățile structurale, etc.
Gestiunea unui număr mare de variabile și materializarea într-un imobil executat obligă la o colaborare strânsă între toți factorii implicați astfel încât să atingem un nivel optim din toate punctele de vedere: financiar, tehnic, estetic. Am mizat întotdeauna, indiferent de dimensiunea proiectului, pentru o comunicare strânsă cu inginerii de structură și instalații, fiind domeniile direct afectate de orice modificare a proiectului.
Care sunt cele mai costisitoare stiluri arhitecturale pentru care un client ar putea opta? Dar cele mai accesibile ca și preț?
Costul unui imobil rezidențial de mici dimensiuni (case, blocuri P+2E, locuințe tip duplex, reprezintă majoritatea construcțiilor proiectate în ultimii ani) este influențat în proporție de cca. 70% de instalațiile și finisajele aplicate pe structura brută sau „la roșu”. Prin urmare, orice stil arhitectural care implică elemente speciale cum ar fi vitraje de dimensiuni atipice, elemente care necesită o manoperă specializată sau materiale inovatoare, printre altele, vor ridica costurile semnificativ.
Cele mai accesibile imobile se dovedesc a fi acelea care au trecut proba timpului (s-au construit de multe ori și funcționează) și la care folosim materiale consacrate cu care majoritatea constructorilor sunt obișnuiți. Principiul de bază rămâne „KISS” (Keep it simple stupid), dar asta nu înseamnă că ne limităm la o arhitectură banală și anostă, doar încercăm să nu sărim calul.
Cât durează realizarea unui proiect pentru o casă și care sunt costurile?
Cel mai scurt timp de obținere al unei autorizații de construire pentru o casă, este de 3 luni de zile din care mare parte se alocă birocrației (certificat de urbanism, avize și acorduri, emiterea autorizației). În general însă, proiectarea cu toate specialitățile ei (arhitectură, structură, instalații, studiu geotehnic, studiu topografic, expertiza tehnică acolo unde este cazul, șamd) ajunge să dureze între 6 și 9 luni. Întreg procesul de proiectare trece prin cel puțin 10 companii și instituții, ajungând în unele cazuri (zone urbane cu particularități) să depășească 15 – 20 de entități. Asta înseamnă o probabilitate ridicată de obstacole și diverse situații care trebuie rezolvate, afectând durata de elaborare al proiectului.
Costul este de cele mai multe ori o chestiune de timp și fiecare este responsabil pentru un calcul corect și onest. Proiectarea unei case modeste în realitatea de astăzi depășește cu ușurință 10.000 lei în zonele urbane.
Care este compartimentarea ideală a unui imobil?
Un spațiu interior ideal este acela care satisface nevoile beneficiarului (număr de dormitoare, suprafața camerei de zi sau alte cerințe specifice), este în acord cu normativele în vigoare (primim soare suficient iarna în încăperi, avem o înălțime minimă de 2,60m, respectă o serie de suprafețe minimale) și aduce un plus de valoare calității spațiului interior datorită priceperii arhitectului (psihologie ambientală, texturi și cromatică potrivite, eficiența energetică sporită datorită vitrajelor corect amplasate, relația între încăperi, etc.).
La ce aspecte de arhitectură să fie atent un cumpărător în momentul în care își alege o proprietate?
În primul rând, o proprietate fie ea casă, apartament sau hală industrială, trebuie să vină împreună cu o carte a construcției unde se regăsește proiectul cu toate actele aferente, inclusiv modificări suferite de-a lungul timpului. De aici putem porni o analiză a imobilului în ceea ce privește siguranța structurală și conformitatea cu normativele în vigoare.
Aspectele care trebuie avute în vedere sunt de fapt CERINȚELE FUNDAMENTALE DE CALITATE așa acum sunt ele definite în Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și anume:
a) rezistență mecanică și stabilitate: există proiect de structură și este asumat de proiectant. Dacă au fost realizate modificări în timp cum ar fi o demolare a unui perete și nu este cuprinsă în cartea construcției atunci avem o situație care trebuie analizată de către un expert tehnic.
b) siguranța în exploatare: balustrada este corect conformată și nu există riscul de cădere sau cățărare, ferestrele se pot deschide și întreține, rampele sunt adaptate persoanelor cu dizabilități și scările sunt corect conformate.
c) securitate la incendiu: există sau nu autorizație sau avizul ISU acolo unde este cazul.
d) igiena, sănătatea oamenilor, refacerea și protecția mediului: ferestrele sunt prevăzute cu canate ce se deschid spre interior și reprezintă minim 10% din suprafața camerei. Băile sunt ventilate mecanic și ideal cu fereastra spre exterior, evacuarea deșeurilor se face în condiții optime și fosele septice sunt amplasate la o distanța de minim 10 m față de cea mai apropiată locuință.
e) izolarea termică, hidrofugă și economia de energie: nu există infiltrații de apă și umezeală vizibilă la nivelul pereților, sunt respectate valorile minime ale rezistenței termice, ceea ce implică în majoritatea cazurilor existența unui termo-sistem exterior și ferestre de bună calitate. Volumetria existentă este conformată astfel încât să beneficieze de radiația solară și evită vânturile dominante din zonă. Toamna și primăvara căutăm soarele și avem nevoie de ferestre corect orientate.
f) protecția la zgomot: limita admisibilă a nivelului de zgomot echivalent interior în încăperile de locuit este de 35 dB(A). Limita admisibilă a nivelului de zgomot exterior la limita proprietății în cazul clădirilor cu teren împrejmuit (curte interioară) și cu destinație rezidențială este de 60 dB(A), iar la 2,00m de fațada cea mai expusă a unei clădiri – de 50 dB(A)
g) utilizare sustenabilă a resurselor naturale: materialele folosite în execuția imobilului au un impact redus asupra mediului și pe durata de viață a construcției se folosesc resurse regenerabile în locul combustibililor fosili.
Ce sfaturi ai avea pentru cineva care își planifică acum construcția unui imobil?
Cred că ar trebui să începem să fim realiști și să vedem în ce măsură cerințele noastre se încadrează în bugetul disponibil. Nu de alta, dar toți am vrea să ne bucurăm de o casă frumoasă fără să trecem prin perioade de stres cu o execuție care se întinde pe o durată de 3 – 5 ani de zile. Deci, ne informăm referitor la costurile de construire și întocmim o temă de proiectare împreună cu arhitectul.
În contextul economic actual, eficiența energetică a imobilului este o chestiune care ne afectează cât se poate de direct în facturile de utilități și este un aspect esențial într-o construcție nouă indiferent de funcțiune (locuință, birou, industrie). Aici trebuie să găsim un echilibru între termoizolație (grosimea și tipul ei), detaliile de execuție, instalațiile (pompe de căldură, ventilație cu recuperare de căldură, panouri fotovoltaice) și valoarea investiției. Nu vrem să investim în ceva ineficient și care nu își amortizează costul în timp.
Un alt aspect important îl reprezintă șantierul unde dacă nu avem cunoștințe sau experiență putem apela la un diriginte de șantier care să ne reprezinte interesele în mod activ: urmărirea șantierului, întocmirea de rapoarte săptămânale cu neconformități împreună cu posibile rezolvări și încheierea lucrărilor la nivel de documentație în relație cu Inspectoratul de Stat în Construcții și alte instituții.
Tot pentru controlul șantierului și mai ales al costurilor este necesară o antemăsurătoare (lista de cantități de materiale și operațiuni) care se întocmește în faza de proiectare și care stă la baza devizului întocmit de constructor. În acest fel știm dacă ne încadrăm în bugetul prestabilit, în orice moment al execuției.
Străinu Alexandru manager SAO Proiect, birou de proiectare construcții civile și industriale din Timișoara. Mereu purtăm discuții cu persoane relevante din industria imobiliară și vă propunem subiecte care să vă ajute în decizia de achiziție a unui imobil sau teren pentru o viitoare construcție. Informațiile sunt și vor rămâne mereu cea mai importantă resursă.
