Cumperi o locuință și nu știi exact ce înseamnă “suprafață construită” sau “suprafață utilă”? Ești departe de a fi singurul. Mulți cumpărători descoperă abia în fața contractului că apartamentul de 70 mp anunțat are, de fapt, doar 55 mp utili.
- 📏Suprafața utilă reprezintă spațiul real locuibil. Include camerele, bucătăria, băile, holurile și spațiile de depozitare interioare. Nu cuprinde balcoanele, pereții sau spațiile comune.
- 🧱 Suprafața construită este mai mare, dar mai puțin relevantă funcțional. Include atât suprafața utilă, cât și pereții, balcoanele, terasele și uneori cotele-părți din spațiile comune.
- 🧐 Verificarea planului cadastral și analiza randamentului sunt esențiale înainte de achiziție. Cere întotdeauna planul actualizat, verifică dacă suprafețele corespund cu realitatea și evaluează randamentul util (ideal peste 75%).
🧮Suprafața construită vs. suprafața utilă - definiții și mod de calcul
✅ Ce este suprafața utilă?
Suprafața utilă reprezintă totalul suprafețelor efectiv utilizabile dintr-o locuință, adică acele încăperi unde poți locui, circula, depozita sau desfășura activități zilnice. Conform legislației din România (Legea Locuinței nr. 114/1996, actualizată 2025), suprafața utilă include:
- camerele (living, dormitoare);
- bucătăria;
- băile;
- holurile și debaralele;
- spațiile de depozitare interioare.
Nu se includ în suprafața utilă:
- balcoanele/logiile;
- pereții interiori și exteriori;
- casa scării (la case sau blocuri);
- spațiile comune (lift, holuri de bloc, pivnițe etc.);
- terasele neacoperite.
👉 Exemplu concret: un apartament cu 2 camere poate avea 55 mp utili, dar dacă are și un balcon de 6 mp și grosimea pereților exteriori/interiori este de 15 mp, atunci suprafața construită ajunge la 76 mp.
🧱 Ce este suprafața construită?
Suprafața construită este suma tuturor suprafețelor construite ale imobilului, măsurate la exteriorul pereților. Include:
- suprafața utilă;
- pereții interiori și exteriori;
- balcoanele/logiile;
- grosimea zidurilor;
- uneori și cote-părți din spațiile comune (în cazul apartamentelor la bloc).
👉 Este valoarea folosită frecvent în anunțurile de vânzare pentru că este mai mare și “sună mai bine” — dar nu reflectă întotdeauna realitatea funcțională a spațiului.
🏗️ Cum se calculează corect suprafețele construite vs suprafețele utile în România?
În România, legislația în domeniul construcțiilor și imobiliarelor impune standarde clare:
- Suprafața utilă trebuie menționată în toate contractele și este baza pe care se calculează impozitele și taxele de locuință.
- Suprafața construită desfășurată (SCD) este suma tuturor suprafețelor construite pe toate nivelurile, inclusiv terase și anexe (garaj, pivniță etc.).
- Suprafața construită la sol (SC) reflectă amprenta locuinței pe teren.
🛑 Atenție: în cazul caselor, este obligatoriu ca proiectul să respecte procentul de ocupare a terenului (POT) și coeficientul de utilizare a terenului (CUT), care stabilesc cât poți construi pe un lot. Dacă te interesează construcția unei case și studiezi terenurile de vânzare în Timișoara, aceste valori devin esențiale pentru planificarea construcției.
🏘️Aspecte esențiale privind diferențele dintre suprafața construită și suprafața utilă pe care trebuie să le știi
🔍 Diferențele între suprafața utilă și cea construită: de ce este important să le cunoști?
Aspect |
Suprafață utilă |
Suprafață construită |
|
Se poate folosi efectiv? |
✅ Da |
❌ Parțial |
|
Include balcoane? |
❌ Nu |
✅ Da |
|
Include pereți? |
❌ Nu |
✅ Da |
|
Se reflectă în prețul/mp? |
✅ Ideal, dar rar |
✅ Frecvent |
|
Bază legală pentru taxe |
✅ Da |
❌ Nu |
📌 De ce e important să știi diferența?
- Poți compara oferte în mod real: un apartament de 75 mp construiți poate avea doar 58 mp utili, iar altul de 70 mp construiți poate avea 62 mp utili – adică mai mult spațiu real.
- Poți estima mai corect costul pe metru pătrat real folosit.
- Poți negocia prețul atunci când suprafața utilă este redusă, dar suprafața construită este mare.
🏡 Cazuri concrete: apartament vs casă
👉 La apartamente:
Vei vedea frecvent în anunțuri, de exemplu, expresii precum “apartament 2 camere, 70 mp construiți”. Întreabă imediat care este suprafața utilă reală – adesea e în jur de 55-58 mp. Balcoanele sunt incluse în suprafața construită, dar nu le poți folosi ca spațiu locuibil tot timpul anului.
📌 Dacă ești în căutare de apartamente de vânzare în Timișoara, filtrează-le întotdeauna după suprafața utilă.
👉 La case:
La o casă P+1 cu 120 mp construiți, suprafața utilă poate fi doar 90 mp. Restul se pierde în grosimea pereților, scări, terase sau garaj.
Dacă te uiți la anunțuri de case de vânzare în Timișoara, cere întotdeauna planul detaliat și verifică dacă suprafața utilă este optim distribuită (nu doar mare, dar și eficientă).
❓Ce întrebări să pui când vizitezi o locuință
✅ Care este suprafața utilă exactă, conform planului de cadastru?
✅ Suprafața construită include balcoane, pereți sau spații comune?
✅ Cum este distribuit spațiul (sunt pierderi mari pe holuri sau zone de trecere)?
✅ Există diferențe între ceea ce este trecut în CF și ceea ce este anunțat?
🧾 Cum verifici personal suprafața utilă: plan cadastral și randament
Profesioniștii în imobiliare îți pot da o serie de sfaturi utile atunci când evaluezi o proprietate pe care ai vrea s-o cunmperi. Iată cum ar trebui să procedezi concret atunci când analizezi o proprietate:
✔️ Verifică planul cadastral actualizat:
- Îl poți solicita de la vânzător sau îl obții prin ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară).
- Verifică dacă suprapunerile din plan corespund realității din teren.
- Obține confirmarea de la proprietar a faptului că suprafețele sunt actualizate cu modificările recente (compartimentări, închideri de balcoane etc.).
✔️ Evalueză randamentul util:
- Calculează raportul dintre suprafața utilă și cea construită (ideal peste 75%).
- Uită-te atent la compartimentare: spațiile pierdute pe holuri mari sau pereți groși reduc eficiența în utilizare.
- Compară cu alte apartamente similare din zonă, inclusiv apartamente vechi cu eficiență mai bună.
🏁 Alege inteligent, nu doar “mai mare”
Când cauți apartamente sau case de vânzare privește dincolo de cifre. Cere planurile, calculează și analizează eficiența spațiului. Așa vei ști ce cumperi cu adevărat.
📐Suprafața construită sună bine pe hârtie, dar suprafața utilă este cea care îți definește confortul zilnic. Înainte să semnezi, cere planul cadastral, verifică-l cu atenție și compară randamentul spațiului. Fie că te uiți la un apartament nou, la o casă sau la un teren, eficiența este cheia unei investiții bune.
🧠 Ține minte: nu cumperi metri pătrați, ci spațiu de locuit. Alege-l cu cap!