Ești în stadiul în care ți-ai făcut deja bine temele și ai ajuns la concluzia că este timpul să mergi la vizionări? Este un moment crucial în procesul unei achiziții și știm că ai nevoie de informații corecte și de calitate pentru a lua o decizie. Ne-am gândit să facem o listă cu mai multe subiecte pe această temă și să îl provocăm la o discuție pe colegul nostru Alin Ivaniciuc, team leader la FOXFORT Imobiliare. Te invit să descoperi câteva ponturi și niște sfaturi utile despre cum să te organizezi în prospectarea pieței imobiliare din Timișoara și împrejurimi.
Care sunt cele mai căutate tipuri de proprietăți în această perioadă?
Voi lua în calcul zona de care mă ocup eu și echipa mea, Moșnița Nouă și Moșnița Veche, dar și faptul că aceasta este în plin proces de dezvoltare. În portofoliul nostru avem toate tipurile de proprietăți, atât pe segmentul rezidențial, terenuri, cât și pe segmentul comercial. După perioada pandemică nevoia de locuire la casă cu grădină s-a intensificat, iar noi colaborând cu majoritatea dezvoltatorilor din zonă și având discuții constante cu aceștia, cât și dacă ne uităm efectiv pe ce am tranzacționat noi în agenție, cererea a fost mai mare pentru duplexuri și case individuale, având vânzări de peste 7,5 milioane de euro. Un exemplu general este faptul că în ultimii doi ani dezvoltatorii cei mai vechi din Moșnita au construit exclusiv duplexuri, deservind astfel nevoia oamenilor de locuire la casă cu grădină.
Cum sunt gândite ofertele de vânzare ale proprietăților de către dezvoltatori?
Făcând o analiză a ofertelor de pe piață și analizând puțin strategia ofertelor imobiliare, dezvoltatorii își gândesc foarte practic viitoarele construcții. Nu sunt proiectate și calculate a fi foarte mici și nici nu au spații mari care să nu poată fi folosite ulterior de către client. Din discuția noastră cu ei, am obținut suprafața ideală de 95-105 metri pătrați. Atunci când decid ce tip de proiect să construiască, dezvoltatorii imobiliari se axează pe o anumită tipologie de clienți, mai precis numărul de membri care alcătuiesc o familie, fixându-și astfel un client țintă.
Eu locuiesc de foarte mult timp în Moșnița și am observat că zonele de dezvoltare alese sunt cele care au utilități, la care există un acces facil și care sunt compacte.
La ce anume să fie atent un potențial cumpărător când vizitează un ansamblu rezidențial?
Recent m-am întâlnit cu unul dintre cei mai mari dezvoltatori din zonă și mi-a împărtășit câteva dintre poveștile sale de succes, dar și multe informații interesante. Din discuțiile cu el am aflat că accentuează ideea de transparență față de clienții săi. Aceștia au acces la toate informațiile despre viitoarea proprietate și totodată li se pune la dispoziție cartea construcției.
Din punctul meu de vedere, clientul trebuie să fie foarte atent la ceea ce cuprinde cartea construcției: ce fel de beton s-a folosit, de unde a fost cumpărat, ce grosime are fierul, să se uite bine la structură, să observe ce fel de finisaje se folosesc.
Un alt aspect pe care trebuie pus accent este garanția utilităților și accesul. Trebuie să verifice dacă sunt utilitățile promise și când se vor branșa.
Ultimul punct pe care clientul trebuie să îl vizeze este feedback-ul clienților care au cumpărat în acel ansamblu rezidențial sau de la dezvoltatorul respectiv.
Care este procesul de la ideea unui dezvoltator imobiliar până la vânzarea finală?
Cunosc dezvoltatori mari care au o perspectivă foarte interesantă. Ei caută și cumpară terenuri agricole. Le parcelează, trag toate utilitățile și construiesc case, duplexuri și blocuri. Efectiv de la un teren pe care cândva a fost cultivat grâu, acum sunt „cultivate” duplexuri sau alte construcții. În tot acest proces ai nevoie de idei bune, susținere financiară și de oameni capabili în jurul tău.
Ce soluții poate oferi dezvoltatorul unui imobil pentru a-și ajuta clientul în procesul de achiziție?
În ansamblurile rezidențiale de blocuri este întâlnită oferta dezvoltatorului de a oferi cumpărarea apartamentului în rate, ceea ce mi se pare un beneficiu mare pentru client. Clienții primesc din partea dezvoltatorilor tot ceea ce au nevoie pentru achiziție: documentele imobilului pentru creditare, consultanță cu un designer, oferte speciale la finisaje, etc.
Care este cel mai avantajos stadiu de achiziție al unui imobil pentru un cumpărător?
Îmi place să le zic clienților mei că trebuie să simtă că au contribuit cu ceva la viitoare lor casa. Dacă dorești să urmărești toate etapele, să vezi ce materiale se folosesc și cel mai important dorești să îți pui amprenta personală, este cel mai bine să cumperi la roșu. În acest stadiu îți poti modifica puțin compartimentarea, îți poti alege toate finisajele și totodată poți obține un preț mai bun de achiziție.
Dacă vrei să cumperi ceva finalizat ar fi bine să verifici ce fel de materiale s-au folosit, dacă s-au respectat etapele construcției, dacă s-a respectat cartea construției și dacă dirigintele de șantier a verificat toate materialele folosite.
Cum ar trebui să își facă calculele un cumpărător pentru a-și achiziționa imobilul potrivit?
În orice proces de achiziție trebuie să știm pe ce ne bazăm și până unde putem să ne extindem bugetul. Astfel, îmi sfătuiesc toți clienții ca înainte de a merge la vizionare să meargă să discute cu banca sau cu un broker de credite. Este foarte important să vedem prima dată care este bugetul în care ne încadrăm cu achiziția. În funcție de nevoie, de dorința și de numărul membrilor din care este compusă o familie, stabilesc împreună cu clienții ceea ce li se potrivește: apartament 2-4 camere, duplex sau casă individuală. După ce am construit ideea generală mergem efectiv pe teren și vizualizăm ofertele din piață.
Din experiența mea, îmi sfătuiesc clienții, pe langă suma pe care doresc să o platească pentru viitoarea locuință, să mai aibă încă 10% în plus din sumă. De ce zic asta? Avem taxele notariale, comisionul agenției, plusarea finisajelor, mici modificări dorite.
Din experiența ta în domeniul imobiliar, care au fost cele mai avantajoase achiziții pe care le-au putut face clienții tăi de-a lungul timpului?
Cele mai avantajose achiziții sunt parcele de teren în zone în care se începe o nouă dezvoltare. Nu sunt costuri de întreținere și prețul crește de la an la an.
O altă investiție bună este cumpărarea de apartamente sau case în stadiu incipient al contrucției deoarece la început au un preț avantajos. Prețul acestor imobile crește deoarece în zona în care s-au construit încep noi proiecte și cartierul devinde tot mai cunoscut și mai căutat.
Alin Ivaniciuc este team leader la FOXFORT Imobiliare și conduce o echipă performantă cu rezultate excelente. De-a lungul experienței sale, Alin a reușit să aibă contact cu cei mai importanți dezvoltatori imobiliari din Timișoara și Moșnița. Rezultatele obținute și feedback-ul pozitiv din partea clienților, dar și al colaboratorilor îl plasează pe Alin într-un top al celor mai cunoscuți agenți imobiliari din Moșnița.
