În această perioadă, piața imobiliară la nivel mondial reprezintă un subiect de actualitate. Numeroase voci prevestesc un declin în perioada următoare, iar noi ne-am gândit să abordăm acest subiect pentru a ne informa publicul cu privire la starea actuală a acesteia. Mai jos, regăsești o analiză detaliată realizată de către Gabriel Grecu, manager FOXFORT Imobiliare.
EFECTUL PANDEMIEI ÎN SECTORUL IMOBILIAR
Piața imobiliară a beneficiat de multiple modificări în ultimii 3 ani. Persoanele care până acum 3 ani locuiau în orașe, în apartamente, cât mai aproape de birou / serviciu, odată cu startul pandemiei de COVID19 au migrat către case individuale, duplexuri și apartamente mai spațioase sau chiar apartamente cu grădină.
Odată cu startul acestei tendințe, a crescut automat și cererea în zona aceasta de piață, deloc nouă, dar încă puțin explorată la acea vreme. Orașele care au fost insuficiente din punct de vedere al posibilităților de relocare pe acest tip de proprietăți au devenit generatoare de populație pentru zonele periferice, periurbane, comunele și satele din jurul lor.
STAREA PIEȚEI IMOBILIARE LA FINAL DE 2022
În aceste momente, în pofida tuturor știrilor negative, piața imobiliară este încă în expansiune pe fondul dorinței populației de a-și securiza economiile în bunuri care nu se vor devaloriza, precum și pe fondul noii tendințe a lucratului de acasă (remote).
O bună parte dintre specialiști vorbesc despre „criza” care se întâmplă astăzi comparând cu criza din 2008, dar din punctul meu de vedere astăzi vorbim de o piață matură, mult mai educată și de o accesibilitate mult mai mare a populației la achiziția de proprietăți față de 2008 (salariu mediu din regiune / prețul mediu pe metrul pătrat util). În plus față de cele menționate mai sus, experimentăm mai degrabă altfel de crize, cum ar fi criza medicală, criza sanitară, criza energetică, criza alimentară, inflație și o așa numită recesiune vehiculată în spațiul public.
În urma acestor crize, prețurile imobilelor au crescut, însă procentual mai puțin decât cererea din piață, procentual mai puțin decât prețul materialelor de construcție și bineînțeles sub media celorlalte scumpiri.
Indiferent de ce se întâmplă în piețele financiare, nevoia de locuire este o nevoie primară, care împreună cu alimentația publică și sănătatea formează baza piramidei dezvoltării oricărei familii sau comunități.
Începând cu luna Mai 2022, achizițiile de imobile au suferit o ușoară corecție, odată cu creșterea prețurilor materialelor de construcție. Pe finalul anului 2022, deși inflația este la cote alarmante, prețurile nu înregistrează creșteri, acestea stagnând sau chiar scăzând pe anumite segmente în ultimele 2 luni. Posibilitatea de achiziție pentru foarte multe familii care doresc să cumpere un imobil cu credit a scăzut în primul rând din cauza scumpirii materialelor de construcție, dar mai ales pe fondul creșterii dobânzilor la creditele ipotecare. În momentul în care prețurile imobilelor au crescut, automat suma pe care o aveau disponibilă pentru avans a reprezentat un procent mai mic din prețul imobilului, iar efectul creșterii dobânzilor a scăzut plafoanele de îndatorare.
Conform statisticilor FOXFORT, un client cumpărător de apartamente în blocuri petrece în piață de la prima interacțiune cu piața imobiliară și până la achiziție, în medie, 43 de zile și un client cumpărător de apartament în duplex sau casă individuală, în medie, 74 de zile.
Să cumpărăm acum pe final de 2022 sau să așteptăm scăderile mult vehiculate?
Modul de prioritizare al clienților de această dată este diferit față de anii trecuți și aici fac referire la faptul că înainte de această perioadă achiziția se baza pe alți factori emoționali, acum acestea fiind detronate de nevoia efectivă de locuire.
Începând cu 1 Ianuarie 2023, vor intra în vigoare mai multe modificări legislative care vor afecta piața imobiliară.
În cazul proprietarilor persoane juridice (dezvoltatori) va scădea plafonul pentru TVA 5% de la 700.000 cât este în prezent, la 600.000 lei. Pentru proprietarii persoane fizice, impozitul unic de 3% se va aplica pe întreaga sumă de tranzacționare, nu doar pe ce depășește 450.000 lei, cum este în prezent.
Toate aceste noutăți vor produce schimbări în modul în care vor fi făcute achizițiile începând cu 1 Ianuarie 2023. Acest lucru va duce la majorări de prețuri sau modificări în modul în care vor fi tranzacționate imobilele. Nimeni nu poate prezice cu exactitate cum va reacționa piața însă un lucru e cert, vor exista modificări.
Fac această mențiune pentru că observăm în special o scădere a cererii pe construcțiile vechi, chiar dacă în cele mai multe cazuri acestea sunt cu livrare imediată.
În portofoliul FOXFORT, mai mult de 60% din tranzacții au la bază o construcție nouă. Așadar, clienții pe care noi îi reprezentăm vor fi afectați de noile modificări legislative.
BANII sunt mai scumpi decât în anii anteriori
În ultimii 5-7 ani, mulți dintre clienții cu credite contractate înainte de 2019, ale căror dobânzi aveau în componența calculului indicele ROBOR, au ales să treacă la indicele IRCC sau să refinanțeze cu un credit cu dobândă fixă pe 3-5 ani. Majoritatea celor cu credite contractate acum mai mult de 7 ani au ales să nu facă nici o modificare, întrucât se preconizează că în al treilea trimestru din 2023, ROBOR-ul ar urma să revină la cotele de dinainte de aceste aprecieri. Indicele ROBOR este stabilit într-o ședință de aproximativ 15 minute, în fiecare dimineață, de reprezentanții a 10 bănci comerciale cu sediul în România, iar faptul că există această migrare către IRCC va duce la o temperare ROBOR în perioada următoare.
În acest moment, indicele IRCC (indicele regional al creditelor de consum – dobânda la care băncile se împrumută) este mai mic decât ROBOR, ceea ce înseamnă că mulți dintre cei care au în componența dobânzilor ROBOR, se uită cu speranță către IRCC.
Sfatul meu pentru cei care doresc să achiziționeze în această perioadă este acela de a nu aștepta momentul potrivit. Am auzit la un moment dat o vorbă care spunea: “dacă vrei să aștepți momentul potrivit, s-ar putea ca cineva care nu-l așteaptă să ți-o ia înainte”. Întorcându-ne în tabloul actual, automat orice proprietar, de anul următor, își va calcula și acel impozit ca plus la actualul preț, iar proprietățile nou dezvoltate vor fi mai scumpe din cauza modificărilor fiscale ce vor intra în vigoare la 1 ianuarie 2023.
Schimbările legislative și fiscale începând cu 1 Ianuarie 2023 în piața imobiliară:
- Plafonul pentru TVA în cotă redusă de 5% va fi diminuat de la 700.000 lei (echivalentul a aprox. 140.000 euro) la 600.000 lei (echivalentul a aprox. 120.000 euro) pentru o locuință de cel mult 120 de metri pătrați. Astfel, toate imobilele mai scumpe de 120.000 euro vor avea TVA de 19% și asta va duce la majorări de prețuri pentru acest segment de imobile. Această prevedere se aplică persoanelor juridice, dezvoltatorilor și nu persoanelor fizice.
- TVA 5% doar la o singură locuință. În momentul actual, se pot achiziționa mai multe proprietăți cu TVA 5%, dacă valoarea imobilului este de maxim 450.000 lei. Din anul 2023 această facilitate dispare și cumpărătorii vor putea beneficia de cota redusă de TVA 5% pentru un singur imobil de maximum 600.000 lei. Antecontractele semnate înainte de 1 Ianuarie 2023 nu vor fi luate în calcul de această prevedere.
- Impozit unic de 3% în funcție de valoarea notarială dar și introducerea clasificării imobilelor în rezidențiale și nerezidențiale.
FOXFORT este agenția imobiliară din Timișoara cu cele mai multe oferte cu comision 0 pentru cumpărător. Echipa noastră de agenți imobiliari este pregătită să îți răspundă la întrebări și să te ajute în procesul de achiziție al unui imobil.
