Darea în plată - ce înseamnă, cum funcționează și care sunt riscurile legii dării în plată?

Darea în plată este reglementată ca o modalitate de stingere a obligațiilor, în special a celor născute din contracte de credit bancar ipotecar sau din împrumuturi de nevoi personale garantate cu ipotecă.

În teorie, mecanismul pare simplu: debitorul își achită datoria prin transmiterea imobilului ipotecat către creditor. În practică însă, legea dării în plată impune îndeplinirea unor condiții stricte și presupune formalități juridice clare pentru ca stingerea obligațiilor să fie recunoscută.

Mai mult, darea în plată poate interveni și în cazul datoriilor rămase după executarea silită a imobilului ipotecat, oferind debitorului posibilitatea de a închide definitiv raportul contractual cu banca sau recuperatorul de creanțe.

În acest articol vom discuta despre ce înseamnă darea în plată, cadrul său legal, procedura de urmat, riscurile și beneficiile acestei soluții, astfel încât să poți evalua corect dacă este opțiunea potrivită pentru situația ta.

Rezumat:

1. Darea în plată stinge definitiv creditul prin transferul imobilului ipotecat. Se aplică creditelor ipotecare sau garantate cu ipotecă. Valoarea împrumutului nu poate depăși 250.000 euro.

2. Procesul începe cu notificarea redactată de avocat, notar sau executor. Din acel moment, plățile și executările se suspendă. Creanța se stinge odată cu transferul imobilului.

3. Beneficiul principal este ștergerea datoriei și evitarea executării silite. Riscurile sunt pierderea valorii imobilului, contestarea de către creditor și afectarea scorului de credit.

Cuprins:

Ce înseamnă darea în plată?

Cadrul legal al legii dării în plată, conform Codului Civil

Procedura de dare în plată

Riscuri și beneficii ale dării în plată

Particularități și condiții ce țin de contractul de dare în plată pentru terenuri extravilane

Contestația la darea în plată

Este darea în plată soluția potrivită pentru tine?

Ce înseamnă darea în plată?

Sursa foto: Freepik.com

Darea în plată este reglementată ca o modalitate directă de stingere a obligațiilor, întâlnită mai ales în cazul creditelor ipotecare sau al împrumuturilor garantate cu ipotecă. În esență, debitorul transferă imobilul ipotecat către creditor, iar datoria se consideră stinsă.

Pentru a beneficia de această procedură, trebuie îndeplinite anumite condiții prevăzute de lege. În unele situații, darea în plată se aplică și pentru datoriile rămase după executarea silită, atunci când valoarea obținută din vânzarea imobilului nu a acoperit integral creditul. Astfel, debitorul are șansa de a închide definitiv raportul contractual cu banca.

Această soluție a devenit deosebit de importantă pentru persoanele cu credite contractate în franci elvețieni (CHF), monedă care a suferit fluctuații semnificative de-a lungul anilor. Pentru mulți dintre acești debitori, legea dării în plată a reprezentat o modalitate reală de echilibrare a situației financiare.

Cadrul legal al legii dării în plată, conform Codului Civil

Legea dării în plată a fost introdusă în România prin Legea nr. 77/2016, inspirată din prevederile Codului civil privind stingerea obligațiilor prin transmiterea bunului ipotecat creditorului. De la intrarea în vigoare, legea a suferit mai multe modificări, cea mai importantă fiind în 2020, când s-au extins condițiile de aplicare, inclusiv pentru debitorii cu credite în franci elvețieni (CHF).

Reglementarea juridică se bazează pe două surse principale:

• Codul Civil - stabilește regulile generale privind stingerea obligațiilor prin dare în plată;

• Legea nr. 77/2016 - introduce condiții speciale pentru protejarea consumatorilor și a anumitor categorii de debitori.

Condiții generale pentru a beneficia de lege:

• Debitorul și creditorul trebuie să se încadreze în categoriile prevăzute de lege (consumator vs. instituție de credit, IFN, cesionar de creanțe);

• Valoarea împrumutului nu trebuie să fi depășit echivalentul a 250.000 euro la data contractării;

• Creditul trebuie să fi fost contractat pentru:

  • achiziționarea unei locuințe;

  • construirea unei locuințe;

  • modernizarea unei locuințe existente;

• Procedura se aplică și terenurilor, dar numai dacă destinația lor este construirea unei locuințe.

Importanța legii:

• Protejează debitorii care, din cauza fluctuațiilor valutare sau a altor circumstanțe economice, nu își mai pot onora obligațiile;

• Permite stingerea datoriei reziduale chiar și după executarea silită, dacă suma obținută din vânzarea imobilului nu a acoperit creditul;

• Creează un echilibru juridic între consumatori și instituțiile bancare sau creditorii financiari.

Procedura de dare în plată

Pentru a putea începe procedura dării în plată sau pentru a solicita ștergerea datoriei reziduale, este necesară notificarea de dare în plată, reglementată de Legea nr. 77/2016. Aceasta reprezintă actul prin care consumatorul își manifestă intenția de a transfera imobilul ipotecat creditorului.

Aspecte esențiale privind notificarea:

• Cine o redactează: notificarea nu poate fi depusă personal de debitor; legea prevede că ea trebuie redactată și semnată de un avocat, notar public sau executor judecătoresc.

• Cui se adresează: notificarea se transmite către creditor - bancă, instituție financiară nebancară (IFN) sau recuperator de creanțe.

• Ce conține:

  • datele de identificare ale debitorului și ale creditorului;

  • descrierea imobilului oferit în dare în plată;

  • exprimarea clară a intenției: transferul proprietății sau ștergerea datoriei reziduale;

  • indicarea a două date diferite la care creditorul este invitat la notar pentru perfectarea transferului. Prima dată trebuie să fie între 30 și 90 de zile de la comunicarea notificării.

• Efecte juridice: din momentul comunicării notificării și până la finalizarea procedurii, debitorul nu mai plătește rate, iar toate acțiunile judiciare sau extrajudiciare ale creditorului sunt suspendate.

• Finalizarea procedurii: stingerea creanței prin dare în plată se realizează în momentul în care debitorul transferă efectiv proprietatea imobilului către creditor.

Atenție! Notificarea reprezintă începutul procedurii, dar succesul ei depinde de respectarea strictă a condițiilor legale (suma maximă a creditului, destinația imobilului, calitatea de consumator, lipsa unor condamnări penale legate de credit).

Riscuri și beneficii ale dării în plată

Conform Legii nr. 77/2016, principalul avantaj al procedurii de dare în plată este stingerea completă a datoriei, fără costuri suplimentare pentru debitor. Practic, transferul imobilului ipotecat către creditor duce la radierea oricărei obligații financiare viitoare. Astfel:

• eviți executarea silită și presiunea psihologică aferentă;

• datoria reziduală (rămasă după executarea silită) poate fi ștearsă definitiv;

• îți protejezi familia și patrimoniul de acumularea altor datorii suplimentare.

Această soluție este des întâlnită în cazul creditelor contractate pentru locuințe - fie că vorbim despre apartamente, fie despre case din Timișoara, București, Sibiu sau alte orașe din țară.

Deși procedura are beneficii clare, există și riscuri juridice și financiare:

• pierderea valorii imobilului - dacă valoarea bunului ipotecat este mai mare decât datoria, debitorul nu primește diferența;

• contestarea procedurii de către creditor - banca sau recuperatorul poate formula contestație, menținând starea de incertitudine;

• afectarea istoricului de credit - chiar dacă datoria este stinsă, procedura poate fi raportată în bazele de date ale birourilor de credit, ceea ce reduce șansele de a obține împrumuturi viitoare;

• durata procesului - contestațiile și litigiile prelungesc procedura și pot genera costuri suplimentare.

În pofida celor spuse, jurisprudența arată că șansele de succes sunt mari dacă debitorul îndeplinește toate condițiile legale și are un dosar pregătit corespunzător. Din acest motiv, asistența unui avocat specializat în dreptul imobiliar crește considerabil probabilitatea unui rezultat favorabil.

Particularități și condiții ce țin de contractul de dare în plată pentru terenuri extravilane

Procedura de dare în plată pentru terenurile extravilane are reguli speciale, stabilite de Legea nr. 17/2014, modificată prin Legea nr. 175/2020, deoarece aceste terenuri sunt considerate resursă strategică.

1. Dreptul de preempțiune
Înainte de a încheia un contract de dare în plată, trebuie verificat dacă există persoane cu drept de preempțiune, adică prioritate la cumpărare, în aceleași condiții și la același preț. Acestea sunt:

• coproprietarii terenului;

• soțul/soția și rudele de gradul I;

• rudele și afinii până la gradul III;

• proprietarii investițiilor agricole de pe teren;

• arendașii;

• proprietarii terenurilor agricole vecine;

• tinerii fermieri;

• Academia de Științe Agricole și Silvice;

• persoanele fizice cu domiciliul în unitatea administrativ-teritorială unde se află terenul;

• statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

2. Condiții suplimentare pentru debitor
Dacă niciuna dintre aceste persoane nu își exercită dreptul de preempțiune, procedura dării în plată poate continua, dar numai dacă debitorul:

• are domiciliul sau reședința în România;

• desfășoară activități agricole pe teritoriul țării;

• este înregistrat fiscal în România.

3. Terenuri extravilane destinate locuințelor
Darea în plată este posibilă și pentru terenurile extravilane cu destinație de construire a unei locuințe, dar numai dacă debitorul poate demonstra intenția reală de construire. În acest sens, sunt necesare documente justificative, precum:

• autorizația de construire;

• proiectul tehnic aprobat;

• alte acte emise de autoritățile competente.

Ca atare, darea în plată pentru terenuri extravilane nu este automată. Procedura presupune verificarea preempțiunii și respectarea unor condiții stricte, tocmai pentru a proteja regimul juridic al terenurilor agricole și pentru a garanta că terenul va fi folosit conform scopului declarat.

Contestația la darea în plată

După primirea notificării de dare în plată, creditorul are dreptul să formuleze contestație în termen de 10 zile. Această contestație se depune la judecătoria de la domiciliul debitorului și suspendă temporar orice plată, precum și orice acțiune judiciară sau extrajudiciară împotriva sa.

De aici se nasc două situații:

a) Creditorul acceptă darea în plată

• Dacă banca, IFN-ul sau recuperatorul de creanțe sunt de acord cu notificarea, următorul pas este prezentarea la notar, alături de avocatul care a transmis notificarea.

• La notar se perfectează actul prin care imobilul ipotecat trece în proprietatea creditorului, iar datoria este ștearsă definitiv.

• În cazul în care debitorul se află deja în executare silită, nu mai este necesară procedura notarială, creditorul putând comunica un înscris de tip dare în plată, prin care confirmă ștergerea datoriei.

b) Creditorul contestă darea în plată

• În această situație, debitorul trebuie să se prezinte în instanță și să solicite validarea notificării.

• Instanța verifică îndeplinirea condițiilor legale și decide dacă creditorul este obligat să accepte transferul imobilului și stingerea datoriei.

• Dacă debitorul are toate documentele în regulă și îndeplinește cumulativ cerințele prevăzute de lege, șansele de succes sunt ridicate.

Experiența practică arată că multe procese câștigate cu darea în plată au avut la bază o pregătire solidă a dosarului și consultanța unui avocat specializat. Succesul depinde de documentația depusă și de demonstrarea clară a situației financiare și juridice a debitorului.

Este darea în plată soluția potrivită pentru tine?

Dacă ai ajuns în punctul în care iei în calcul această procedură, este important să îți analizezi situația juridică și financiară. Darea în plată poate fi o soluție atunci când:

• valoarea imobilului ipotecat este mai mică decât suma rămasă de plată;

• creditul a fost contractat în valută (ex. CHF) înainte de criza financiară și nu mai poți susține ratele;

• ești deja în executare silită sau există riscul iminent să ajungi acolo.

Înainte să decizi, ia în calcul următoarele aspecte:

• pierderea proprietății este definitivă, iar relocarea presupune costuri suplimentare;

• scorul de credit poate fi afectat, ceea ce va îngreuna accesul la noi împrumuturi;

• găsirea unei alte locuințe trebuie planificată din timp.

Recomandare: consultă un avocat specializat în darea în plată, pregătește toate actele necesare și verifică atent dacă îndeplinești condițiile prevăzute de lege.

Sursa foto: Freepik.com

În concluzie, darea în plată este o procedură legală prin care poți stinge definitiv un credit, transferând imobilul ipotecat către creditor. Legea oferă protecție debitorilor, dar presupune condiții stricte și riscuri care trebuie evaluate cu atenție.

Dacă nu mai poți susține ratele, analizează-ți situația, consultă un avocat specializat și pregătește documentele necesare. O decizie informată îți poate aduce stabilitate financiară și șansa de a o lua de la capăt fără datorii.

Referințe:

• https://www.madr.ro/terenuri-agricole/legislatie/1-lege-nr-17-din-7-martie-2014.html;

• https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/229148.