Dacă deții un imobil (casă, apartament sau teren) și vrei să îl vinzi, să îl donezi, să îl ipotechezi ori să obții un credit, ai nevoie ca dreptul de proprietate să fie înscris în cartea funciară. Acest registru public reflectă situația juridică a imobilelor și garantează securitatea tranzacțiilor.
Prin cartea funciară sunt consemnate datele de identificare ale imobilului (număr cadastral, adresă, suprafață), proprietarul și eventualele sarcini sau litigii. În rândurile următoare vei afla ce este cartea funciară, cum funcționează și de ce este indispensabilă pentru orice proprietar sau investitor.
Rezumat:
-
Cartea funciară este identitatea juridică a imobilului. Conține datele tehnice (număr cadastral, adresă, suprafață), proprietarul și eventualele sarcini sau litigii. Fără înscrierea în cartea funciară, dreptul de proprietate nu este opozabil terților și nu poate fi valorificat în tranzacții sau credite.
-
Extrasul de carte funciară este documentul care dovedește situația juridică actuală a imobilului. Există trei tipuri: de informare (caracter general, accesibil oricui), pentru autentificare (obligatoriu în tranzacțiile notariale) și in extenso (istoricul complet al înscrierilor, folosit mai ales în litigii). Alegerea depinde de scop: consultare, tranzacție sau analiză detaliată.
-
Numărul cadastral și intabularea sunt fundamentale pentru orice tranzacție imobiliară. Numărul cadastral identifică unic imobilul, iar intabularea consfințește înscrierea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale în registru. Fără aceste etape, nicio vânzare, ipotecă sau donație nu poate fi validată legal.
Cuprins:
-
Ce este cartea funciară?
-
Tipuri de extrase de carte funciară și rolul acestora
-
De unde se obține și scoate extras de carte funciară?
-
Cât costă un extras de carte funciară?
-
Numărul cadastral și rolul său în cartea funciară
-
Înscrierea în cartea funciară – proceduri și acte necesare
-
Verificarea online a cărții funciare
-
Situații speciale care determină modificări în cartea funciară
Ce este cartea funciară?
Ce înseamnă cartea funciară? Conform definiției, cartea funciară este registrul public care descrie imobilele și consemnează situația lor juridică: dreptul de proprietate, drepturile reale (uz, uzufruct, servitute, ipotecă) și eventualele sarcini sau interdicții. Practic, are pentru un imobil aceeași funcție pe care o are cartea de identitate pentru o persoană.
Fiecare imobil este înregistrat cu un număr cadastral unic și un număr distinct de carte funciară. Registrul este structurat în trei părți: datele tehnice și de identificare ale imobilului, proprietarii și titlurile de proprietate, respectiv sarcinile și limitările.
Cartea funciară este administrată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și poate fi consultată de oricine, fără justificarea unui interes personal. Acest sistem asigură transparență și siguranță juridică în tranzacțiile imobiliare.
Tipuri de extrase de carte funciară și rolul acestora
Extrasul de carte funciară este documentul oficial care reflectă situația juridică a unui imobil. Există trei tipuri principale:
-
Extras de informare - arată datele actuale ale imobilului (suprafață, proprietar, sarcini). Are caracter informativ și poate fi eliberat oricărei persoane interesate.
-
Extras pentru autentificare - obligatoriu la tranzacții notariale (vânzare, donație, ipotecă). Se eliberează doar la cererea notarului și blochează temporar cartea funciară pentru a preveni înscrierea altor acte în perioada de valabilitate (5 zile pentru persoane fizice, 10 zile pentru persoane juridice).
-
Extras in extenso - conține istoricul complet al înscrierilor privind imobilul, de la deschiderea cărții funciare. Este folosit în litigii sau analize detaliate.
Mai concret, alegi tipul de extras în funcție de scop: informare, autentificarea unei tranzacții sau verificare detaliată a istoricului.
De unde se obține și scoate extras de carte funciară?
Poți obține un extras de carte funciară printr-o cerere adresată Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din zona unde se află imobilul. Ai următoarele opțiuni:
-
Eliberare direct la ghișeu - Completezi un formular, depui o copie a actului de identitate și plătești taxa la OCPI.
-
Transmiți cererea online - Accesezi platforma epay.ancpi.ro, unde poți solicita și plăti electronic. Vei primi documentul digital, semnat electronic.
-
Solicitare prin intermediul notarului - Pentru tranzacțiile cu autentificare, notarul va obține direct extrasul de la OCPI.
Pe de altă parte, pentru a intra în posesia extrasului de carte funciară, trebuie să indici corect numărul de carte funciară și/sau numărul cadastral al imobilului, împreună cu datele tale personale (CNP). Astfel, vei avea nevoie și de o copie a actului de proprietate sau, după caz, de o procură notarială.
Nu în ultimul rând, de unde iei extrasul de carte funciară? Cel mai sigur este să folosești portalul oficial ANCPI, evitând riscurile legate de autenticitatea documentelor și având garanția valabilității datelor.
Cât costă un extras de carte funciară?
Taxele pentru eliberarea extraselor de carte funciară sunt stabilite la nivel național și se achită către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI):
-
Extras de informare - 20 lei pentru solicitările online prin platforma epay.ancpi.ro, respectiv 25 lei la ghișeu. Proprietarii imobilelor beneficiază de gratuitate, conform Ordinului nr. 441/2025.
-
Extras pentru autentificare - se eliberează exclusiv la solicitarea notarului public și are valabilitate de 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. Acest document blochează temporar cartea funciară pentru a garanta unicitatea tranzacției.
-
Extras in extenso - conține istoricul complet al înscrierilor unui imobil, însă tarifele și termenele de eliberare variază în funcție de complexitatea documentului și sunt stabilite de OCPI la momentul solicitării.
De reținut! Durata intabulării diferă în funcție de volumul de activitate al biroului teritorial și de corectitudinea documentației depuse, termenul uzual fiind între 1 și 5 zile lucrătoare. În cazul dosarelor complexe sau incomplete, acest termen poate fi prelungit până la remedierea neconcordanțelor.
Numărul cadastral și rolul său în cartea funciară
Numărul cadastral este codul unic de identificare a unui imobil în evidența națională. Fiecare proprietate (teren sau construcție) primește acest număr la înscriere, fiind astfel diferită de oricare alta, chiar dacă se află la aceeași adresă.
Formatul este numeric și corespunde zonei cadastrale unde se află imobilul. Numărul cadastral este generat la prima înscriere a proprietății în sistemul integrat de cadastru și carte funciară.
Legătura cu cartea funciară este directă: nu poți deschide o carte funciară fără număr cadastral, iar orice actualizare necesită specificarea acestuia. Numărul de carte funciară identifică registrul, iar numărul cadastral identifică amplasamentul și configurația imobilului.
Cu alte cuvinte, pentru orice tranzacție, ai nevoie de documentație cadastrală emisă de un expert autorizat și înscrisă la OCPI. Astfel, te asiguri că poți actualiza, verifica sau transfera drepturi asupra imobilului fără probleme.
Înscrierea în cartea funciară - proceduri și acte necesare
Înscrierea în cartea funciară (intabularea) oficializează dobândirea sau transmiterea dreptului de proprietate, precum și constituirea sau modificarea altor drepturi reale asupra unui imobil. Această operațiune se realizează la OCPI, pe baza unei cereri și a unui dosar cu acte justificative.
Cine poate face înscrierea? Cererea poate fi depusă de părțile interesate, de notar (la tranzacții autentificate) sau de un mandatar cu procură specială. Notarii transmit direct la OCPI actul autentic și cererea de înscriere.
Acte necesare pentru prima înscriere în cartea funciară:
-
Actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească), în original sau copie legalizată;
-
Documentația cadastrală avizată de OCPI;
-
Certificat fiscal emis de primărie pentru imobil;
-
Copie act de identitate al titularului sau mandatarului;
-
Alte documente relevante (autorizație de construire, proces-verbal de recepție finală pentru construcții noi, acord de alipire/dezmembrare pentru terenuri).
Ultimul pas este înregistrarea cererii la OCPI sau transmiterea online a documentelor, dacă ai semnătură electronică. După verificarea documentelor și plata taxei, registratorul dispune înscrierea sau respinge dosarul dacă este incomplet.
Verificarea online a cărții funciare
Verificarea online a informațiilor din cartea funciară garantează acces rapid și sigur la date juridice și tehnice despre orice imobil. Poți face verificarea prin epay.ancpi.ro sau, pentru o consultare rapidă, folosește portalul public ANCPI.
În schimb, pentru a obține un extras de carte funciară după adresă, identifică numărul cadastral și adresa oficială. Completează formularul de căutare pe portalul online, achită taxa și vei primi documentul pe e-mail, semnat digital.
Rezumând, cele expuse mai sus, verificarea online a datelor din cartea funciară reduce birocrația, economisește timp și oferă confirmare oficială pentru tranzacții, proceduri juridice sau informare. Grație digitalizării, poți vedea rapid autenticitatea extrasului folosind codul unic de pe documentul ANCPI.
Situații speciale care determină modificări în cartea funciară
Cartea funciară poate fi modificată în urma unor evenimente legale, administrative, intervenții asupra imobilului sau corectări tehnice.
Cele mai frecvente situații sunt:
-
Schimbarea numelui proprietarului - Orice transfer de proprietate (vânzare, donație, partaj, moștenire) necesită actualizarea datelor din cartea funciară, pe baza actelor doveditoare. Spre exemplu, la vânzarea unui apartament sau a unei case din Timișoara sau din țară, înscrierea noului proprietar în cartea funciară este obligatorie pentru opozabilitatea dreptului.
-
Notarea în cartea funciară - Se realizează atunci când se înscriu evenimente sau drepturi temporare, fără a modifica proprietarul: ipoteci, sechestre, litigii, antecontracte sau drepturi de superficie.
-
Dezmembrarea ori alipirea terenurilor, apartamentarea/reapartamentarea și înscrierea ori radierea construcțiilor - Aceste operațiuni presupun documentație tehnică cadastrală și acte justificative, întocmite de specialiști autorizați.
-
Rectificarea înscrierilor - Dacă apar erori materiale sau date incorecte, se poate solicita corectarea acestora prin prezentarea documentelor justificative corespunzătoare.
-
Vânzarea unui teren fără carte funciară - Tranzacționarea unui imobil fără carte funciară este extrem de riscantă. Dreptul de proprietate nu este opozabil terților și nu este recunoscut legal până la înscrierea în registru.
Pentru orice modificare, este necesară depunerea documentelor justificative la OCPI și achitarea taxelor aferente, în conformitate cu prevederile legale.
În concluzie, cartea funciară este esențială pentru securitatea tranzacțiilor imobiliare, fiind identitatea juridică a fiecărui imobil. De asemenea, extrasul de carte funciară, numărul cadastral și intabularea sunt fundamentale pentru orice vânzare, cumpărare, modificare sau garantare de bunuri imobile.
Referințe:
https://www.ancpi.ro/