După ce ai identificat proprietatea pe care ți-o dorești și ai stabilit toate detaliile cu privire la tranzacție, este timpul să mergi la un notar pentru perfectarea tranzacției.
Pentru a te ajuta cu sfaturi utile și a-ți prezenta informații relevante din partea specialiștilor din domeniu, am realizat un interviu cu Doriana Moțoc, notar public cu experiență juridică de peste 10 ani. În cadrul discuției cu Gabriel Grecu, manager FOXFORT Imobiliare, au fost abordate subiecte precum actele necesare, elementele de interes pentru părți și cum să te protejezi de eventualele clauze nerespectate.
Ce trebuie să conțină un contract de vânzare?
Un contract de vânzare trebuie să aibă o structură generală clară, un schelet juridic în sensul de a fi stabilite părțile, obiectul contractului, intenția părților, prețul, felul în care acesta se achită și eventualele sancțiuni. Ne ghidăm după regula: consimțământ, cauză, obiect și conținut. Restul elementelor juridice pot fi adăugate în funcție de cele enumerate și de voința reală a părților.
Ce documente trebuie să furnizeze părțile semnatare pentru încheierea unui contract de vânzare?
Documentele pe care părțile trebuie să le prezinte în fața oricarui notar public variază în funcție de obiectul contractului de vânzare, sens în care o să menționez cu titlu exemplificativ bunurile care pot face obiectul vânzării: bunuri mobile, bunuri imobile (teren intravilan, teren extravilan, teren cu construcții), tipul construcțiilor (locuințe, spații comerciale, fabrici, hale). Totodată documentele solicitate variază în funcție de calitatea părților contractante: persoane fizice (persoane majore sau persoane minore), persoane juridice, entități fără personalitate juridică sau entități cu un regim juridic special, etc.
Ca și documente esențiale pentru efectuarea contractului de vânzare în formă autentică, independente de obiectul contractului sunt următoarele: documente prin care se identifică persoana, eventuale delegații și procuri (conform legislației actuale), documente de identificare ale bunului obiect al contractului (extrase de carte funciară, titluri de proprietate, taloane, cărți de identitate auto, diverse decizii ale unor instituții, etc), documentele prin care au fost dobândite bunurile (diferite tipuri de contracte, hotărâri judecătorești, documente emise în urma unor licitații, diferite adeverințe emise de autoritățile publice, etc).
Sunt importante și următoarele informații: starea civilă existentă în momentul încheierii actului și trecută (multiple căsătorii în România sau în străinătate), diverse regimuri matrimoniale aplicabile bunurilor în România sau în străinătate, capacitatea persoanei de a încheia actul respectiv (diverse interdicții și limitări juridice), necesitatea asistenței persoanei în anumite situații sau documente medicale suplimentare (adeverință medicală sau certificat emis de Institutul de Medicină Legală), sarcinile existente în cartea funciară (ipoteci, executări silite, procese în derulare), cetățenia persoanelor fizice sau juridice, sediul real în cazul persoanelor juridice, eventualele datorii pe care părțile le au, un certificat de performanță energetică în anumite cazuri, eventualele expertize necesare.
După cum puteți observa, deși întrebarea pare simplă, răspunsul variază în funcție de situația de fapt și de drept a părților implicate. Societatea actuală este într-o continuă dinamică, iar legislația, de asemenea. Recomandarea mea este ca oamenii să apeleze ori de câte ori au neclarități și nelămuriri în legătură cu situația lor juridică la cunoștințele și experiența unor specialiști în domeniu, pentru că este esențial ca ei să înțeleagă atât termenii juridici, cât și evident, drepturile și obligațiile care izvorăsc din semnarea unui contract de vânzare. Accesul la informație poate fi contra cost sau gratuit, în cazul notarilor publici existând o zi, ,, Ziua Porților deschise”, în care se oferă consultații juridice gratuite la sediul Camerelor Notarilor Publici.
La ce elemente trebuie să fie atent cumpărătorul când alege o proprietate?
Pentru a avea o reprezentare cât mai corectă și completă cu privire la bunul imobil, în plus față de prima întrebare aș adăuga o obligație primordială în sarcina cumpărătorului, aceea de a efectua o verificare a bunului respectiv, prin intermediul unor experți: arhitecți, specialiști în structură, rezistență, constructori, instalatori, electricieni, topometriști, funcționari publici din cadrul primăriilor, care pot răspunde la întrebări legate de PUZ/PUG, informații pe care cei interesați de subiect le pot găsi și online uneori, experți tehnici, și furnizori de gaz/apă și curent, solicitarea de către actualul proprietar al bunului, care va avea calitatea de vânzător în viitorul contract, a unui certificat de urbanism prin care se poate verifica, în funcție de tipul lucrării, ce fel de documente trebuie să solicitați și de la ce instituții.
Totodată, consider că este important să fie verificat faptic bunul, deoarece există șanse mari să cunoașteți la fața locului, în vecinătatea acestuia, alte persoane care să vă răspundă la diverse întrebări utile despre viitorul bun pe care îl achiziționează cumpărătorul: (diverse fabrici, care ridică gradul de poluare în zonă, monumente istorice cu regim special, situri arheologice cu regim special, informații despre canalizare, rețeaua de cabluri, etc).
Fiind pe deplin informat cu privire la proprietatea pe care o achiziționează, cumpărătorul oferă și notarului public toate elementele necesare pentru încheierea cu celeritate a contractului de vânzare. Veți găsi, totodată un real suport la oricare dintre colegii mei, în vederea clarificărilor necesare.
Îndemnul meu este ca orice potențial cumpărător să nu lase entuziasmul să înlocuiască o decizie rațională, cu elemente verificabile. Ca să fiu optimistă, cele două pot coexista.
În cazul în care clauzele contractuale nu sunt respectate, cum se poate proteja vânzătorul /cumpărătorul?
Este datoria notarului public să explice părților drepturile și obligațiile care decurg din perfectarea în formă autentică a unui contract de vânzare, procedura notarială fiind o procedură necontencioasă, al cărei scop este evitarea litigiilor dintre persoane. Bineînețeles, părțile pot stabili de comun acord, conform prevederilor legale în vigoare diverse remedii juridice pentru a preîntâmpina posibile situații de neexecutare a contractului culpabile sau nu.
Dacă în urma acceptării voinței părților și a clarificării elementelor specifice fiecărui act, vânzătorul sau cumpărătorul își încalcă obligațiile, care din nou, pot fi numeroase (nepredarea bunului conform actului juridic, nerespectarea termenului de predare, răzgândirea intempestivă de a încheia contractul de vânzare (în cazul promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare de exemplu), neplata restului de preț, se pot menționa în contractul de vânzare și sancțiunile specifice nerespectării fiecărei obligații. De asemenea, se pot insera clauze care restaurează echilibrul juridic: o clauză penală, un pact comisoriu și ca ultimă soluție, un demers înaintat instanței competente.
Ce sfat ați avea pentru un viitor cumpărător/vânzător?
Ca și opinie juridică aș sugera informarea în toate modurile posibile și atenția în ceea ce privește citirea documentului care se semnează, alături de adresarea întrebărilor pentru clarificare. Aș sugera negocierea cu bună-credință a clauzelor contractuale , într-o manieră Win-Win.
De-a lungul carierei dvs care a fost cea mai inedită tranzacție imobiliară finalizată?
După o experiență de mai bine de 10 ani în domeniul juridic, rememorez mai mult tipare umane inedite și situații complicate, destul de greu de dus la un final, decât tranzacții imobiliare inedite finalizate. Nu e deloc ușor și e chiar inedit să lucrezi cu zeci, uneori sute de persoane lunar, fără a te lăsa transformat de varietatea caracterelor umane și a situațiilor, uneori problematice, care apar inevitabil intrând în contact cu un număr mare de persoane. Pentru că urmează un articol scris, chiar îmi doresc să mulțumesc echipei mele pentru toate eforturile depuse, în scopul binelui comun.
Doriana Moțoc este un colaborator apropiat al FOXFORT Imobiliare și își desfășoară activitatea la Biroul Individual Notarial Doriana Moțoc din centrul orașului Timișoara.
Partener de nădejde și persoană cu experiență în domeniul notarial, am reușit împreună să oferim clienților noștri cele mai bune soluții pentru a cumpăra sau vinde proprietăți. Tranzacțiile imobiliare necesită un grad mare de atenție la detalii și ne bucurăm că am putut discuta cu Doriana Moțoc aceste subiecte pentru a putea să informăm publicul nostru.
